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瓊海房產投資熱歷史重演:當年套牢者悄悄出貨

來源:經濟觀察報 丨宋笛2017-04-02 17:17:29 瀏覽:
圖為瓊海官塘某小區。(瓊海視窗網絡配圖)  距離博鰲亞洲論壇舉辦地博鰲鎮20公里的海南省瓊海市下轄的官塘鎮里發生,蜂擁而至的京津冀購...
圖為瓊海官塘某小區。(瓊海視窗網絡配圖)


  距離博鰲亞洲論壇舉辦地博鰲鎮20公里的海南省瓊海市下轄的官塘鎮里發生,蜂擁而至的京津冀購房者讓房地產市場再次熱了起來,但上一波行情的套牢者正在悄悄賣掉手中的房子

  “京津冀一體化”正在以一種意想不到的方式,在2700公里以外、距離博鰲亞洲論壇舉辦地博鰲鎮20公里的海南省瓊海市下轄的官塘鎮里發生,蜂擁而至的京津冀購房者讓房地產市場再次熱了起來,但上一波行情的套牢者正在悄悄賣掉手中的房子。

  官塘村一個名為臥龍谷的小區,在四個月的時間里,這個新開盤小區的單平均價從7000元漲到了11000元,500多套房間也幾乎銷售一空,而這批購房者中,來自北京、天津以及河北三地的購房客占比最高。

  與格外受到東北購房者青睞的三亞不同,瓊海市似乎更吸引環北京地區的居民。在萬泉河貫穿而過的瓊海市區,來自北京地區的購房者主要“下注”的就是萬泉河沿岸的幾個小區。當地的專車司機對經濟觀察報表示,如果天氣晴朗,萬泉河廣場跳舞的帶著“兒化音”口音的居民不禁讓他聯想到北京的朝陽公園。

  在距離瓊海市區10公里外的官塘村,短短三個月時間,官塘村的居民明顯感覺到,這些北京來客的“大手筆”正在推高這里的房價。而在市區內,沿著萬泉河畔的新建小區——因為有溫泉和海景,瓊海市區內的房子單價要遠低于官塘、博鰲的地區——從年前的5000元漲至8000元,一些在2011年前后入場的投資者終于迎來了出手的時機。

  環北京居民選擇瓊海的原因各有不同,一些是周邊的朋友都已經在瓊海購置了房產;另一些則是看上了瓊海更涼爽的溫度。但價格原因幾乎是一個共同的考慮因素:在過去的三個月時間,整個海南省的房價都出現了明顯的增漲,尤其是三亞市,在經歷了持續6年的低迷后,新建商品住宅成交均價終于重回單平兩萬門檻。這一價格讓部分外地購房者卻步,與三亞相比,盡管瓊海的房價還在快速上漲,但均價尚未過萬。北京退休的中學老師陳靜(化名)對經濟觀察報表示,她已經在三亞逗留了半個月,始終沒有找到合適價格的房源,最終來到瓊海尋找房子。

  盡管出手闊綽的炒房客依然存在,但是在瓊海市多位房屋銷售中介人員看來,這次的購房者大多數明顯要更謹慎一些,購買的房子數量較多為一套或者兩套。

  這一波北方來客具有的共同特點是:他們大部分在北京等一線城市擁有一套或兩套房產,但是由無力在一線城市的房產市場繼續投資,在二線城市普遍限購的情況下,他們兜兜轉轉地來到了瓊海。

  環北京居民的投資熱情被各大城市飛漲的房價和隨后的限購不斷“驅逐”,一路直奔2700公里外的海南島。2017年2月15日,海南省政府發布《2016年海口、三亞房地產價格走勢分析》,該分析報告稱,由于內地房價上漲過快的城市在2016年下半年紛紛出臺更加嚴格的調控政策控制房價過快增長,導致海口和三亞的住宅銷售價格環比漲幅排名逐漸提升。

  而在海南島內,這些購房者在海口、三亞房價大漲后,改道分流進入到了瓊海、文昌三四線等城市。購房者的涌入讓當地居民發現了一個新的賺錢門路,最近幾個月,瓊海的不少居民都變成了房地產經紀人,專車司機、旅店服務員、甚至是報攤老板——在一個售樓處外,報攤阿姨會壓低聲音,對買煙的外地顧客悄聲說道:“我這里有更便宜的房子,你要不要看看?”

  萬泉河房漲又漲

  “你的房子買的時候多少錢?20萬?那你賣40萬吧。”在瓊海市萬泉河廣場北側的一家房屋中介門店中,房產中介在電話中快速地幫售房者定好了價格。

  這間門店內的中介人員最近兩個月特別忙,很少有時間能夠按時吃到午飯。讓他們如此忙碌的是從2016年年底開始不斷從海島對岸涌來的購房客,這些購房客一波又一波地將萬泉河兩岸的房價推高,多個小區的房價在年后增長幅度超過了50%。

  大量涌入的購房者讓這間門店所屬的中介公司業務快速增長,2016年這家公司僅有50名員工,目前員工數量已經接近200名。

  瓊海市位于海南省東部、萬泉河的中下游地區,城市常住人口僅為50萬左右。在2010年前后,這個海島城鎮曾經迎來過一波跨海峽而來的購房者,市內的多個樓盤房價暴漲。不過,隨著整個海南島房價進入低迷狀態,這個城市的房地產市場在寂靜中度過了6年的時間。

  從2016年起,海南的房地產市場結束持續6年的低迷,進入新一輪的上漲周期。特別是2016年2月,在海南省實施“兩個暫停”后——對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市,暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地供應;暫停新建商品住宅項目規劃報建審批,海南省房地產市場量價齊增,并在2016年年底和2017年年初達到又一個巔峰。

  新的周期快速激活了瓊海市的房地產市場,一些核心區域開始出現房源緊張的情況:比如市區內延萬泉河畔的地區以及市區外的官塘、博鰲等地區,這種緊缺帶來了一些戲劇化的景象。3月27日,瓊海市官塘地區,一個名為臥龍谷的商品房售樓處中,一位來自北京的購房客敲定了一套房,轉身出門撥了一通電話。十幾秒后,另一名購房客拿出銀行卡,要刷卡購買同一套住房,這被前面的買家察覺,出現了一起小型沖突。

  沖突的結果是:環北京地區購房者取得了勝利,從第一腳踏入售樓處到付款買下一套房子,只用了半個小時。

  銷售人員把這起沖突作為趣聞講給后來的購房者,以此證明他們的小區有多么搶手。按照小區銷售人員的表述,這個小區開盤一個多月,500多套房子已經基本銷售完畢,除了尚未銷售的一樓外,只剩下二樓不到10套房子。在2016年年底,這個小區的房價均價僅有7000元,目前的均價已經超過了12000元。

  這位銷售人員告訴經濟觀察報,地產公司許諾員工,在房子全部銷售出去后,他們要集體去巴厘島旅行。在銷售員看來,這應該是很快就可以實現的事情了。

  1套北京房產換10套瓊海房產

  一位來自北京的購房客賣掉了自己在北京的1套房產,并計劃在瓊海重新購置10套房產,他已經購置了計劃中的3套。

  在這一輪瓊海市樓市搶購潮中,來自環北京地區的購房者沖在了第一排。在臥龍谷接待的購房客中,來自京津冀地區的占比最高。加浪河畔的售樓人員做了一個估算,在她接待的客戶中,有接近40%比例的客戶都來自北京市,人數甚至要高于熱衷于在海南投資房產的東北三省居民。一些房產銷售人員為此還學起了并不標準的京普——在每一句話的結尾,他們會嘗試拖上一個兒化音。

  如果要用一個詞匯概括新一波瓊海購房者的特點,“中產”可能是最合適的一個。這里中產的定義是:他們大部分在北京擁有一套或者兩套的房產,但受政策或者資金限制,無力繼續再投資當地房產市場。2009年,一位北京事業單位員工在瓊海博鰲鎮購置了一套房產,當時和她一起買房的大部分都是生意人,而在最近的一年,她接觸的大量購房者,都是和她類似的北京企事業單位員工。

  一位來自北京昌平的購房者就正在瓊海市官塘地區尋找合適的房產,她告訴經濟觀察報,此前在北京擁有三套住房,但在2009年北京房價新一波的漲勢中,為了投資一家工廠,她將其中兩套面積較小的房子售出套現。目前,這家工廠的效益并不好。

  但按照鏈家網提供的信息,北京市昌平區2017年2月的房地產均價已經超過了4萬一平米,她慶幸的是,2009年沒有賣掉手中如今唯一的北京房產。

  2016年內地多個城市房價的猛漲和限購政策所帶來的焦慮推動了這些購房客跨過海峽,來到2700公里以外的海南島。這也讓房價上漲的熱浪從內地蔓延至海南島,并從島內的三亞、海口等熱點城市蔓延至文昌、瓊海、瓊中等中小城市。最近的三個月,海南省的多個城市又出現了房價大幅上漲的情形。

  一位北京的購房者在來海南之前,已經考察過內地包括鄭州、合肥等多個城市的房價,但是限購政策和還在飆漲的房價讓他最終決定來到海南島。

  在海南島內,他也考察了三亞、海口兩個城市,但目前這兩個城市的房價也超出了他的預算,因此他選擇了瓊海。“這里房價比較低,單平超過1萬的房子很少,就算價格不漲,自己住也挺好。”這位購房者對經濟觀察報表示。

  在瓊海的官塘地區,一條街上連排的商鋪都是房產中介公司,每家公司門口的桌子上,都碼放著非瓊海市的房產傳單。房產中介會直接告訴前來咨詢的購房者,官塘地區已經沒有房源了。此后,中介會抱著手在旁邊觀察,如果購房者還在原地逗留,中介會適時表示,其他市還有房子,要不要去看看,“價格比這里便宜,還更漂亮,要去看過來報個名,明早一車拉過去。”房產中介說道。

  人人都是房產經紀人

  如果你嘗試在瓊海這座城市生活一段時間,你就會發現,房地產市場的火熱正在讓這座城市的不少居民擁有房地產中介這一兼職身份。

  一踏出瓊海火車站的出站口,就會被一擁而上的房產銷售者團團圍住,向你推銷房子。乘坐網約車時,幾乎每一位網約車司機都會告訴游客,他的親戚是房產中介,并會將親戚的聯系方式提供給你。加入房屋銷售大軍的還有飯店服務員、報攤老板,獨身而來的外地游客絕對不會在這座城市有被冷落的感覺。

  外來的購房者為這座城市的服務業帶來了一些機遇,一些特色餐廳的分布顯示了這樣的跡象。在東北人聚集的官塘世家小區周圍,分布著兩家東北菜館和一家東北餃子館,雖然有效的營業時間只有半年——這一小區的住戶大部分會在冬季到來,并在來年的5月前離開——但這些餐館依然維持了東北菜份大量足的特點。

  瓊海市區內北京人聚集的小區外,一家老北京炭火鍋店坐滿了食客。這家店鋪受到了不少本地人的青睞,因此一年的生意都很火熱。但是,生意最好的時候還是在夏季來臨之前,帶有京味的普通話和羊肉的香味在店內回轉。在店門外的瓊海已經接近30度,來自北京的一家6口人在這潮濕、溫熱的空氣中,和掛滿了燈籠的店鋪門臉合了一張影。

  在另一個外地人聚集的小區門口,老人閉目拉著二胡,聲音悠揚,他背后的小區一樓的門店,空蕩蕩地一字排開。

  如果此前來瓊海購房的外地人也可以被成為瓊海居民的話,新一波購房者的到來同樣也給他們帶來了好的消息。

  在瓊海市一座2011年落成小區內,房產中介在打開一戶房屋時遇到了麻煩。這個房間維持了交房時的毛坯狀態,洞開的水泥窗臺讓雨水飄入了房間,而下水管道入口又太高,這讓入門一間當時購買時納入贈送面積的“觀景陽光房”積水都沒過了腳踝。在持有這一房屋5年后,房主終于等來了可以接受的出售價格。

  還有一部分此前的購房者選擇了將房子裝修后再出售,這讓瓊海市本地的裝修工分身乏術,不得不臨時鼓動自己的朋友來裝修隊幫忙。

  “候鳥式”的投資

  如果將這一輪購房者入場的場景和上一輪購房者離場的場景拼接起來,就會發現這樣的事實:海南的外地購房者不僅正在經歷候鳥式的生活——所謂候鳥式生活是指外地購房者在每年的10月來到海南過冬,并在來年春夏季返回北方的生活方式,同樣地,他們也正在經歷“候鳥式”的投資。

  購房者的資金像候鳥一樣,在合適的時間從一線、二線城市飛到海南,等到時機成熟,這些資金又會從海南飛回一線二線的城市。

  很多上一波進入的購房者在海南地區購置的房產絕不止于一套,一些有遠見的購房者從在海南島購入第一套住房以來,就開始了對整個海島地毯式的搜索,從三亞到瓊海、從文昌到定安,幾乎海南省每一個城市都可以看到這些購房者的身影。他們早早地埋伏在整個海南省房地產市場的各個角落,靜候著新一波購房者的到來。

  來自黑龍江哈爾濱市的王建國(化名)在三年內陸續在海南省多地購置了三套房產,其中兩套位于官塘地區,購入的成本不超過100萬,但隨著這一波行情上漲,手中這三套房子的總價值已經超過了240萬。目前,他打算將房子全部出清,以此來為自己在上海工作的女兒支付上海的一套600萬房子的首付。

  在經濟觀察報采訪的瓊海購房者中,類似的購房者數量并不少。在一個小區內,來自同一城市的外地購房者會互通聲氣,尋找海南省其他值得投資的房地產,并組團看房、購房。然后,在房價上漲后將房產出清,為自己在一線城市工作的子女提供房子的首付。對于類似于這樣的海南購房者,海南省的房地產同時也扮演著觸及核心城市房價門檻的“投資跳板”。

  這些曲折離奇的資產軌跡預計在進入4月后將會逐漸沉靜下來,按照房產中介的說法,在進入4月后,即使還有購房者來瓊海,他們也很難見到房主了,隨著瓊海氣溫的逐漸升高,這些房主陸續已經飛回北方。

  l來源:經濟觀察報 丨宋笛

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